Doit-on réaliser des diagnostics ERNMT en Algérie face aux catastrophes naturelles ?  

Risques environnementaux  

L’Algérie est exposée à plusieurs risques majeurs entre catastrophes naturelles et risques environnementaux et climatiques dont les inondations, les séismes, les risques de marées noires sur les 1200 km de côte, les feux de forêt outre les risques technologiques dits émergents, comme les risques cybernétiques, spatiaux, acridiens et biotechnologiques entre autres, tel est le préambule rapporté par le journal «le Courrier d’Algérie» du 14 décembre 2023 sur fond d’un nouveau projet de loi présenté à l’Assemblée populaire national de la République algérienne démocratique et populaire.

Les risques miniers :  Les risques miniers correspondent à l’évolution qui a le plus caractérisé la naissance du diagnostic ERNMT. Il concerne les cavités souterraines artificielles et abandonnées qui peuvent provoquer des effondrements.  Parfois méconnus, souvent invisibles et imperceptibles, ceux-ci peuvent toutefois provoquer des mouvements du sol ou des glissements de terrain avec des conséquences sur les habitations. Ces endroits sont appelés à être identifiés sur le plan de chaque commune ou collectivités territoriale pour le signaler dans ce document.
Prenons un exemple : la wilaya d’Alger qui dispose désormais de plusieurs stations de métro actuelles et en cours de projets d’extension de lignes situées en souterrain. Il est courant de dire qu’il existe une seconde ville, juste en dessous de la première. Notre ville Alger souterraine n’est pas visible directement et pourtant, elle existe bien. C’est pourquoi un état des risques miniers effectué sur une adresse dans la wilaya d’Alger intra-muros a de fortes chances de voir apparaître des risques miniers sur son rapport de diagnostic immobilier.     Les risques technologiques :   Ils peuvent être liés à des accidents industriels (explosion des installations chimiques, pétrolifère, « nucléaire » ou encore à des ruptures de barrage par exemple).
Ces risques concernent des activités industrielles des établissements classés risques d’accidents majeurs et peuvent être pétroliers, chimiques, biologiques, les contaminations alimentaires, la défaillance des réseaux vitaux, la présence des OGM, la présence des matières, etc. La loi oblige à le mentionner dans le document du diagnostic si le terrain de l’immeuble se situe dans l’une de ces zones à proximité (le rayon en km est pris en compte pour mesurer). Un plan officiel est mis à jour régulièrement.  C’est donc un dossier qui met en évidence votre commune face aux risques, puis répertorie les risques naturels miniers et technologiques ciblés sur l’adresse ou section cadastrale à analyser. De plus, il informe sur tout autre risque ou sinistre que le propriétaire aurait connu même s’il n’a pas été l’objet d’un PPR naturel, PPR miniers ou PPR Technologiques (plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques). Pour cela, la méthodologie demande d’inclure les cartographies et de localiser le bien bâti décrivant ces risques que l’on trouve en généralement mairie version papier ou sur les sites des wilayates en version PDF élaborés. Seules les cartographies des mairies en version papier font office de document officiel et sur lesquelles la responsabilité est engagée. Quels sont les principaux acteurs d’un projet : Les principaux acteurs impliqués sur un projet sont généralement les walis, les président des APC de chaque commune, les clients et les parties prenantes. Ces personnes sont amenées à travailler ensemble pour atteindre l’objectif fixé dans le cadre des dispositifs réglementaires et la réglementation. Pour quels objectifs : le diagnostic ERNMT vise à informer un potentiel d’acheteurs ou de locataires sur des risques qu’ils encourent dans la région où ils envisagent d’acheter ou de louer un appartement : inondations, séismes, effondrement, éboulements…  En effet, le vendeur ou le propriétaire de l’habitation a un devoir de fournir des informations à l’attention de l’acheteur ou du locataire relatives aux aléas qui s’appliquent à une zone où la vulnérabilité est forte dans la présence des enjeux humain, économiques et environnementaux. Comme son nom l’indique, le diagnostic ERNMT étudie 3 grands types de risques. Ceux-ci sont étudiés en fonction d’un lieu géographique donné, d’une wilaya, d’une daïra, d’une commune ou même d’une zone identifiée tel qu’un lieu-dit sur le plan officiel.

Les assureurs
Une fois l’arrêté de catastrophe naturel, minier ou technologique pris en compte, les assurances mettent en place une procédure particulière d’indemnisation. Donc, le but du diagnostic ERNMT est de protéger les acquéreurs et locataires de potentiels dangers par rapport à un bien. Ces dangers peuvent par exemple concerner des risques d’avalanches, d’inondations, d’effondrement ou encore d’éruption volcanique. Sa réalisation doit être encadré par la loi qui fixe un but principal : l’information et la prévention d’un acquéreur ou d’un locataire. Pour répondre aux objectifs de cette réglementation et de la prévention voulue, le propriétaire ou le bailleur doit remettre un rapport avec une information complète et dont la validité est conforme.

Qui sont les personnes concernées ?
Les vendeurs et bailleurs : personnes physiques, personnes morales de droit public ou privé, y compris les collectivités territoriales, l’état ou leurs établissements recevant publics (ERP). Ce dispositif s’applique aux biens concernant des biens immobiliers bâtis ou non bâtis sur la base des contrats tous types : Promesses unilatérales de vente ou d’achat, Contrats de vente, Contrats écrits de location ou donnant lieu à un bail « 3,6,9 ans », Les locations saisonnières ou de vacances, les locations meublées, Contrats de vente en futur d’achèvement, les cessions gratuites, les échanges avec ou sans soulte (compensation financière), les donations, Les partages successoraux ou actes assimilés, Vente publique, les baux emphytéotiques (le locataire jouit de tout usage pendant le contrat de bail (99 ans), après le reprend son immobilier.
Type d’actes et de contrats non concernés : contrat de construction d’une maison individuelle sans fourniture de terrain, contrat de location non écrit (baux oraux), contrats de séjour dans les établissements comportant des locaux collectifs et à fortiori offrant des services à des résidents, ventes de biens immobiliers dans le cadre procédures judiciaires, transferts de propriété réalisé dans le cadre des procédures de préemption, de délaissement, et d’expropriation. Comme son nom l’indique, le diagnostic ERNMT étudie 3 grands types de risques. Ceux-ci sont étudiés en fonction d’un lieu géographique donné, d’une wilaya, d’une daïra, d’une commune ou même d’une zone identifiée tel qu’un lieu-dit sur le plan officiel.
Une règlementation pour tout vendeur ou bailleur d’un bien immobilier, l’obligation d’annexer un document sur l’état des risques naturels, miniers et technologiques ERNMT au contrat de vente.
Cet état des risques est établi à partir des informations mise à disposition par le chef-lieu de chaque wilaya. A cela, s’ajoute une déclaration des sinistres sur le bien ayant fait l’objet d’une indemnisation au titre des effets d’une catastrophe naturelle ou technologique qui faire mention dans un type de formulaire que je propose ci-après comme un modèle à adopter. Le ministère de l’Aménagement du territoire et de l’Environnement est chargé d’instruire et d’élaborer les documents de PPR règlementant l’implantation des bâtiments, les règles de construction et d’usage pour contribuer à la prévention des risques. Il est destiné à : préserver et améliorer la sécurité des personnes et des biens, Réduire les dommages provoqués par des catastrophes naturelles ou technologiques, Contrôler la construction dans les zones exposées à un risque, en évitant d’y augmenter les enjeux et en diminuant la vulnérabilité des zones déjà urbanisées. Il fixe les dispositions applicables aux biens et activités existants, à l’implantation de toute construction et installation, à l’exécution de tous travaux et à l’exercice de toute activité. Prescrit, puis approuvé par arrêté du wali de la wilaya ayant été déclarée au moins une fois en état de catastrophe naturelle ou technologiques, le PPR (Plan de prévention des risques) crée une servitude d’utilité publique (SUP) qui s’impose à tous. Annexé au Plan d’occupation des sols (POS) et Plan local d’urbanisme (PLU), c’est un document public, librement consultable à la mairie ou commune des APC, à la direction de l’urbanisme et de l’aménagement territorial au niveau de chaque wilaya.
En cas de non-respect des obligations d’information du vendeur ou du bailleur, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix de vente ou de la location.
Abdelkader Otsmane

Références :
Expert en diagnostic immobilier certifié par I.Cert de Rennes. (COFRAC France).
Expert en DPE certifié par Qualixpert . (COFRAC France).
Membre de l’Observatoire de l’ADEME France.
Expert en Froid et Climatisation. (Ex-Membre associé de l’Institut International de Froid – IIF de Paris).
Expert en risques industriels par l’UAR- Alger
Consultant technique en énergies renouvelables et éco-bâtis. Adrar Formation de Toulouse
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